كيفية كتابة عقود الإيجار بدون أخطاء قانونية مع حفظ حقوق الطرفين؟
 |
| إزاي أكتب عقد إيجار صحيح بدون أي أخطاء |
** السلام عليكم ورحمة الله وبركاته مواصلة لمسيرتنا في سلسلة تعليم طريقة كتابة عقود الإيجار بشكل صحيح وبدون أخطاء قانونية فقد وضحنا لكم في الجزء الأول من كيفية كتابة عقود الإيجار أن لابد من ذكر الإسم والصفة والإقامة والجنسية لكل من الطرفين , كتابة وصف العين المؤجرة وموقعها وحدودها والغرض من الإيجار, كتابة مدة الإيجار ومدي جواز التجديد لمدة أخري وأخيرا التنبيه بالإخلاء ومالفرق بين التنبيه الإتفاقي والتنبيه الإلزامي سنستكمل في الجزء الصاني باقي مايجب ذكره في عقد الإيجار تابعونا:.
البند الرابع في عقد الإيجار : تحديد الأجرة ومدة الدفع ومايفيد دفع الأجرة وقرينة الأجرة.
- هذا بند هام جدا عند كتابة عقد الإيجار لابد من الإنتباه إليه فلايكفي ذكر الأجرة فقط بل يجب توضيع ميعاد سداد الأجرة ولضمان حقوق الطرفين يجب ذكر وسيلة تحصيل للأجرة مع ذكر مايستدل منه علي سداد قيمة ماسبق من الإيجار وسنوضح ذلك بالتفصيل:1- تحديد أجرة العين المؤجرة:
- قيمة الإيجار هي أجرة يدفعها الطرف المستأجر للمؤجر أو من ينوب عنه نظير إنتفاعه بالعين المؤجرة ويتم تحديدها إما بالإتفاق أو بالعرف الساري في محل العين المؤجرة وكما يجوز أن يكون مقابل الإيجار خدمة يقدمها المستأجر او أي قيمة أخري فلايشترط المال.- بمعني ان بسبب خضوع عقود الإيجار لأحكام وقواعد القانون المدني أصبح لايجوز الطعن في تقدير القيمة الإيجارية فأصبح تحديد القيمة الإيجارية له أهمية كبيرة جدا وفي حالة عدم الإتفاق علي قيمة إيجارية فتكون القيمة الإيجارية بالمثل .
2- تحديد ميعاد دفع الأجرة:
- أوجبت المادة 586 من القانون المدني أنه يجب علي المستأجر دفع الأجرة في الميعاد المتفق عليه .- ومتي يتم الدفع في حالة عدم تحديد ميعاد دفع الأجرة؟ هنا يتم الدفع طبقا للعرف الساري في جهة العين المؤجرة.
3- تحديد مايستدل به علي دفع الأجرة:
- مانقصد هنا إذا قام المستأجر بدفع الأجره فماذا سيدل في حالة حدوث نزاع قضائي بأن المستأجر دفع أجرته ؟ لذلك وجب هنا ان نذكر ان يحصل الإيجار بموجب إيصال يتسلمه المستأجر مثلا عند السداد او يدون السداد في صلب عقد الإيجار الأصلي وهنا نقطع كل الطرق أمام التلاعب او ضياع الحقوق.4- بيان مايفيد دفع ماسبق من أجرة:
- ما القرينة التي يستدل منها علي دفع المستأجر للقيمة الإيجارية لكافة الشهور؟ عزيزى وأستاذي يعتبر وفاء المستأجر بقيمة إيجارية لشهر معين يعتبر قرينة بأنه قام بسداد ماقبل هذا الشهر إلا إذا قام المؤجر بإثبات عكس ذلك , بمعني أن سداد المستأجر لأجرة شهر مارس وتحصله علي إيصال بذلك يعتبر قرينة علي سداده لأجر يناير وفبراير إلا إذا ثبت المؤجر بأنه لم يسدد ماسبق .البند الخامس في عقود الإيجار: الفسخ لعدم سداد القيمة الإيجارية :
- يلتزم المستأجر بدفع القيمة الإيجارية المتفق عليها في ميعاد الدفع المتفق عليه هو إلتزام واجب وقد يترتب علي مخالفة ذلك الفسخ ولكن هناك نوعان من فسخ عقد الإيجار لعدم السداد وهما:1- الفسخ التلقائي لعقد الإيجار لعدم السداد:
- يكون ذلك في حالة النص علي ذلك الشرط صراحة في عقد الإيجار بأن في حالة تأخر المستأجر عن دفع القيمة الإيجارية لمدة ....شهر يعد العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلي إنذار أو رفع دعوي بفسخ عقد الإيجار.2- الفسخ القضائي أو الفسخ بحكم لعقد الإيجار لعدم السداد:
- وذلك عكس النوع السابق انه في حالة عدم ذكر شرط الفسخ التلقائي فهنا يلزم علي المؤجر إنذار المستأجر بالسداد ثم رفع دعوي طرد وإخلاء لعدم السداد.البند السادس في عقد الإيجار: مقدم الإيجار " خلو الرجل" :
- بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996 أصبح يمكن للمؤجر تقاضي مبلغ خارج عن القيمة الإيجارية كمقدم إيجار أو مبلغ تأميني أو كخلو رجل مع الإتفاق علي خصم هذا المبلغ من القيمة الإيجارية .البند السابع لعقود الإيجار: الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار:
*يثور التساؤل هل يجوز الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار؟ سيدي وسيدتي أن الأصل العام في المادة 593 من القانون المدني أنه يجوز للمستاجر التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك لكل ماأستأجره أو بعضه مالم يقيد هذا الأصل إتفاق نصي صريح في العقد .- بمعني أن لايوجد حظر علي التأجير من الباطن فيجوز للمستأجر التأجير من الباطن إلا إذا اتفقا الطرفان علي عدم التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار.
البند الثامن لعقود الإيجار : إحداث تغييرات في العين :
* من صريح نص المادة 580 من القانون المدني أنه لايجوز للمستأجر إحداث أي تغيير في العين المؤجرة دون إذن المؤجر إلا إذا كان هذا التغيير لاينشأ عنه أي ضرر للمؤجر.* ومن هنا نجد أن هناك نوعين من التغيير:
1- نوع جائز أن يقوم المستأجر به دون إذن كتابي وهو مايلزم لإستفادة المستأجر بالغرض الذي إستأجر العين من أجله مثلا من قام بكتابة عقد إيجار محل تجاري لإستخدامه لبيع وتأجير السيارات فهنا يلزم عمل بعض الرفوف والإضاءات فلايشترط إذن المؤجر مادام هذا التغيير لن يضر المؤجر.
2- نوع غير جائز ان يقوم به المستأجر دون إذن كتابي من المؤجر وهو التغيير الذي قد يضر بالعين المؤجرة ويضر المؤجر , مثل قيام المستأجر بهدم جدران المحل التجاري وفي حالة مخالفة المستأجر لهذا البند يلزم إما برد العين علي الحالة التي تسلمها عليها أو بدفع تعويض ,ولايشترط أن يكون هذا الإذن بالتغيير كتابيا.
البند التاسع في عقد الإيجار: التخسينات والترميمات اللازمة للعين المؤجرة
1- التحسينات اللازمة للعين المؤجرة .
التحسينات : مايجريه المستأجر من إضافات للعين لمؤجرة وهذه التحسينات تزيد من قيمة العين المؤجرة .علي من تقع مصاريف التحسينات هل علي المؤجر أم المستأجر؟
قد يقوم المستأجر بإشغال المحل التجاري بإضاءات وديكورات من شأنها ترتقي بقيمة المحل التجاري فيثور السؤال من يتحمل هذه التكاليف:* في هذه الحالة نفرق بين حالتين :
الحالة الأولي : قيام المستأجر بالتحسينات بدون إذن وإتفاق بين الطرفين:
- هنا لايتحمل المؤجر أي تكاليف من التحسينات وتقع كافة التكاليف علي عاتق المستأجر.
الحالة الثانية : إتفاق الطرفين علي أن يتحمل المؤجر التحسينات وذكر ذلك فالعقد:
- في هذه الحالة يتحمل المؤجر تكاليف مايجريه المستأجر من تحسينات علي العين المؤجرة علي أن تكون التحسينات واقعية بالفعل علي العين المؤجرة دون أي خداع .
2- الترميمات التي تجري علي العين المؤجرة:
- حقيقة الأمر أن الترميمات تقع علي عاتق كل من المؤجر والمستأجر فلاتستغرب سيدي الفاضل فهناك نوعين من الترميماتترميمات ضرورية لاتصلح العين إلا بها للإيجار:
- هنا ألزم القانون المدني المصري في المادة 567 مدني المؤجر بالقيام بترميم العين علي حالة تسمح بأن تبقي علي حالتها لحين إنتهاء العلاقة الإيجارية للتوضيح بالبلدي كده كل ماينتج للعين المؤجرة من أضرار لايرجع سببها للمستأجر يلتزم بترميمها المؤجر .ترميمات إستئجارية ترجع إلي تقصير او فعل المستأجر:
- هنا ألزم القانون المدي في مادتة 582 أن يقوم المستأجر بالترميمات التي أقر بها العرف والتي تجعله يسلم العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها إلا في حالة الإتفاق علي إعفاءه منها .البند العاشر: رد العين المؤجرة بإنتهاء مدة الإيجار:
- يجب علي المستأجر رد العين المؤجرة بعد إنتهاء العلاقة الإيجارية وإلا يعد مغتصبا ويجوز رفع ضده دعوي طرد للغصب وإلزامه بتعويض.
البند الحادي عشر في العقود الإيجارية : مقابل إستهلاك المستأجر للكهرباء والمياة والكهرباء والهواتف والإنترنت وصيانة الأسانسير وأجرة البواب:
- هنا يتحمل المستأجر التكاليف جميعها.
البند الثاني عشر في عقود الايجار: شرط المعاينة:
- يشترط النص علي ان المستأجر قد عاين العين المستأجر معاينة نافية للجهالة وأنه قبلها علي الحالة التي عليها ولا يجوز الرجوع علي المؤجر الا في حالات معينة وهي وجود عيب في العين المؤجرة قد تعمد المؤجر إخفاؤه .
البند الثالث عشر : سريان العلاقة الإيجارية في حالة وفاة احد الطرفين:
الحالة الأولي : وفاة المؤجر :
- يجب النص ان العلاقة الإيجارية تسري في مواجهة الورثة في حالة وفاة المؤجر.
الحالة الثانية: وفاة المستأجر:
- لايجوز للمؤجر إسترداد العين المؤجرة في حالة وفاة المستأجر إلا إذا كان المؤجر يستخدمها في حرفة معينة وليس في ورثة المستأجر من يمارس هذه الحرفة او لإعتبارات شخصية .
البند الرابع عشر : سريان عقد الإيجار في حالة بيع العقار الذي تقع فيه العين المؤجرة:
- يجب النص في عقد الإيجار أن في حالة بيع العقار فلا ينفسخ عقد الإيجار ولكن يسري عقد الإيجار مع المشتري بنفس الشروط إلا إذا تم اتفاق رضائي بين الطرفين عكس هذه الشروط.
البند الخامس عشر: الفصل في النزاعات الناتجة عنعقد الإيجار:
* دائما ماتختص محكمة العقار بالفصل في النزاعات الناتجة عن عقد الإيجار .
- عقود إيجار وبيع جاهزة للتحميل من هنــــــــــــا.
- عقود إيجار وبيع جاهزة للتحميل من هنــــــــــــا.
ولكن سؤال يثور في ذهنك هل يجوز النص علي اللجوء إلي التحكيم في عقود الإيجار ؟ ومامدي حجية مايصدر من لجان التحكيم؟
- نعم ياسيدي الفاضل يجوز الإتفاق علي شرط اللجوء للتحكيم في النزاعات الإيجارية بدل من اللجوء للقضاء ولكن مامدي حجية أحكام المحكمين؟ تكون أحكام المحكمين حجية الأمر المقضي فهي أحكام قانونية وفقا للمادة 55 من قانون التحكيم كما لايجوز الطعن عليها بأي طريق من طرق الطعن الواردة في قانون المرافعات المدنية والتجارية.
- عقد بيع منزل جميع وحداته مؤجره
من هنا ياسيدي الفاضل قد إنتهينا من الجانب النظري من سلسلة تعليم كيفية كتابة عقود الإيجار يمكنك الإطلاع علي الجزء الأول من السلسلة من هنـــــــــــــــا وإنتظرونا في الجزء العملي من كيفية كتابة عقد الإيجار بدون أخطاء قانونية .
رجاءا ترك لنا تعليق تشجيع أو نقد تحت المقال .
#مواضيع متصله:
- أفضل صيغة عقد إيجار سيارة.- عقد بيع منزل جميع وحداته مؤجره
